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Qu’est-ce que BRRRR ?
Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter
BRRRR est un acronyme qui signifie Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer et Répéter. Il s'agit d'une stratégie d'investissement immobilier qui implique une série d'étapes pour acquérir, améliorer et exploiter des propriétés en vue de créer de la richesse à long terme. La stratégie est particulièrement populaire parmi les investisseurs immobiliers cherchant à constituer un portefeuille de propriétés génératrices de revenus. Voici un aperçu de chaque étape de la stratégie BRRRR et du rôle que jouent les prêts hypothécaires :
Acheter
Les investisseurs commencent par identifier et acheter une propriété en difficulté ou sous-évaluée. Il peut s’agir d’une propriété nécessitant une rénovation, d’une saisie ou d’une propriété inférieure à la valeur marchande.
Rénovation
Après avoir acquis la propriété, les investisseurs effectuent les rénovations et améliorations nécessaires pour augmenter sa valeur. L'objectif est d'augmenter l'attractivité du bien et le potentiel de revenus locatifs.
Louer
Une fois les rénovations terminées, la propriété est louée aux locataires. Les revenus de location aident à couvrir les dépenses courantes, notamment les versements hypothécaires, les impôts fonciers et les frais d’entretien.
Refinancement
Une fois la propriété réhabilitée et louée, les investisseurs cherchent à refinancer les coûts initiaux d’achat et de rénovation avec une nouvelle hypothèque. Le refinancement est basé sur l’augmentation de la valeur estimative de la propriété, résultat des améliorations apportées.
Le nouveau prêt hypothécaire obtenu par refinancement permet de rembourser les prêts initiaux d'acquisition et de rénovation. Les investisseurs cherchent à obtenir un prêt hypothécaire couvrant une part importante de leur investissement total dans la propriété.
⦿ L’hypothèque refinancée présente idéalement des conditions plus favorables, comme un taux d’intérêt plus bas, ce qui peut améliorer les flux de trésorerie.
Répéter
Avec le produit du refinancement, les investisseurs peuvent répéter le processus en utilisant les fonds pour acquérir et rénover une autre propriété. Cela permet aux investisseurs de recycler leur capital et de constituer un portefeuille de propriétés génératrices de revenus au fil du temps.
Points clés concernant les prêts hypothécaires et le BRRRR
Hypothèque initiale
La première étape consiste à obtenir un prêt hypothécaire initial pour acheter la propriété. Cette hypothèque couvre le coût d’acquisition et les investisseurs recherchent souvent des options de financement à des conditions avantageuses.
Financement de réadaptation
En fonction de l'ampleur des rénovations, les investisseurs peuvent recourir à des options de financement supplémentaires, telles que des prêts à la construction ou des fonds personnels, pour couvrir les coûts de réhabilitation.
Refinancement hypothécaire
L'étape de refinancement consiste à obtenir un nouveau prêt hypothécaire basé sur l'amélioration de la valeur de la propriété. Cette nouvelle hypothèque rembourse l’hypothèque initiale et tout financement supplémentaire utilisé pour les rénovations.
Ratio prêt/valeur (LTV)
Le succès de la stratégie BRRRR dépend souvent de l’obtention d’un ratio prêt/valeur favorable lors du refinancement. Les prêteurs ont généralement des ratios LTV maximum et les investisseurs visent à refinancer à un ratio qui leur permet d'accéder à une partie importante de leur capital investi.
Considérations relatives aux flux de trésorerie
Les investisseurs doivent analyser soigneusement les flux de trésorerie potentiels de la propriété après le refinancement pour s’assurer que les revenus locatifs couvrent les remboursements hypothécaires et autres dépenses.
Utiliser la vente en gros comme outil avec BRRRR
Collaborer avec un grossiste immobilier tout en mettant en œuvre la méthode BRRRR peut être une approche stratégique pour trouver des propriétés sous-valeur du marché qui ont besoin d'être réhabilitées. Voici un guide étape par étape sur la façon de travailler avec un grossiste pour exécuter la stratégie BRRRR :
Établir des relations avec les grossistes
Réseautez avec des grossistes immobiliers locaux ou rejoignez des groupes d'investissement immobilier pour entrer en contact avec des personnes spécialisées dans la recherche de propriétés en difficulté.
Communiquez clairement vos critères BRRRR
Communiquez clairement vos critères pour les offres BRRRR au grossiste. Cela comprend l'emplacement souhaité, le type de propriété, le prix d'achat, les coûts de rénovation estimés et la valeur potentielle après réparation (VDA).
Établir une relation et un accord
Construisez une relation avec le grossiste basée sur la confiance et la transparence. Envisagez de formaliser la relation avec un accord écrit décrivant vos critères, les responsabilités du grossiste et les modalités de rémunération.
Recevez les prospects immobiliers du grossiste
Les grossistes vous fourniront des pistes sur des propriétés potentielles qui répondent à vos critères BRRRR. Il s’agit souvent de propriétés en difficulté qui peuvent être acquises à un prix inférieur à celui du marché.
Évaluer les propriétés
Effectuer une diligence raisonnable approfondie sur chaque propriété fournie par le grossiste. Évaluez l’état de la propriété, les besoins de rénovation et l’ARV potentiel. Vérifiez que les chiffres correspondent à vos objectifs d’investissement BRRRR.
Négocier avec le grossiste
Négociez avec le grossiste pour sécuriser la propriété à un prix permettant une stratégie BRRRR rentable. Discutez des honoraires du grossiste et assurez-vous que l'ensemble de la transaction répond à vos objectifs financiers.
Effectuer des réhabilitations et des rénovations
Une fois la propriété acquise, procédez à la réhabilitation et aux rénovations. Travaillez avec des entrepreneurs pour vous assurer que les améliorations ajoutent de la valeur à la propriété.
Gérer la propriété en location
Une fois les rénovations terminées, transformez la propriété en location. Cela génère des revenus locatifs, contribuant à couvrir les dépenses courantes et à améliorer la performance financière globale de la propriété.
Gérer la propriété en location
Travaillez avec un prêteur pour lancer le processus de refinancement. Fournissez de la documentation sur l'amélioration de la valeur de la propriété, les revenus locatifs et votre profil financier global.
Refinancer pour retirer des capitaux propres
Avec un refinancement réussi, vous devriez être en mesure de retirer une partie importante de votre capital investi, en atteignant idéalement un ratio prêt/valeur (LTV) qui correspond à vos objectifs.
Répétez le processus
Continuez à travailler avec le grossiste pour identifier et acquérir des opportunités BRRRR supplémentaires. Au fur et à mesure que vous recyclez votre capital grâce au refinancement, vous pouvez répéter le processus pour constituer un portefeuille de propriétés génératrices de revenus.
Évoluer et se diversifier
Pensez à faire évoluer votre portefeuille BRRRR et à vous diversifier dans différentes propriétés et quartiers. Cela peut aider à répartir les risques et à améliorer la stabilité globale de votre portefeuille d’investissement immobilier.
Exemple BRRRR par nos étudiants en commerce de gros
Notre étudiant en commerce de gros a trouvé un duplex
Unités locatives :
2. Entièrement loué.
Loyer brut :
1000 XNUMX $ par unité.
Rénovation nécessaire :
No.
Montant d'achat du contrat :
$ 75,000.
Prix final du contrat après inspection :
$70,000
Rendement brut avec valeur marchande :
(2000 12 $ X 150,000) / 16 XNUMX $ = XNUMX %
Rendement brut avec prix contractuel :
(2000 12 $ X 70,000) / 34 XNUMX $ = XNUMX %
Notre étudiant avait 2 stratégies en tête
Stratégie A
Stratégie A : Vente en gros du contrat
⦿ Grâce à notre réseau d'investisseurs, l'étudiant a trouvé un acheteur pour 96 000 $.
⦿ Bénéfice de l'acheteur : = 150 000 $ - 96 000 $ = 54 000 $
⦿ Bénéfice de l'étudiant : 150 000 $ - 70 000 $ = 26 000 $
Stratégie B
Stratégie B : BRRRR – La stratégie choisie et préférée
⦿ L'étudiant achète la propriété pour 70 000 $
Après une période de stabilisation de 6 mois, le bien a été refinancé à sa valeur marchande de 150 000 $ avec un ratio prêt/valeur de 80 %.
⦿ Bénéfice de l'étudiant : (150 000 $ * 0.8 = 120 000 $) - 70 000 $ = 50 000 $
⦿ Bénéfice supplémentaire de 50 000 $ - 26 000 $ = 24 000 $
⦿ L'étudiant conserve la propriété et dispose d'un flux de trésorerie de 1 000 $ après les dépenses.